כיום, כמעט בלתי אפשרי לרכוש דירה ללא משכנתא. אחד מתנאי הבסיס אותם מציבים הבנקים ללקיחת משכנתא, הוא הזמנת שמאי מקרקעין. משפחות רבות, נעזרות בשמאי ששולח הבנק. אולם, פעמים רבות, עדיף דווקא לקחת שמאי מקרקעין פרטי. הערכת שווי הנכס המתבצעת על ידי גורם פרטי, מעלה לעיתים את שווי הנכס למוכר, או מגלה בעיות נסתרות בנכס.
גובה המשכנתא- נקבע לפי הערכת השמאי.
אחת מהסיבות לכך, היא שהבנקים רוצים לראות שמחיר הדירה, לא חורג בהרבה משווי הדירה. הבנק משקלל את הפער בין מחיר הדירה לבין שווי הדירה. חישוב גובה המשכנתא שהבנק ייתן, יהיה לפי ערך שווי הדירה שרושם השמאי. לדוגמא: בירושלים, מחירי הדירות יקרים. אולם, פעמים רבות, המחיר המוצע, גבוה יותר מהשווי האמתי של הדירה. לכן, שמאי מקרקעין פרטי, ירשום פעמים רבות מחיר נמוך מהמחיר המוצע. וכך בהתאם, גובה המשכנתא שהבנק יאשר, תהיה נמוכה יותר.
מדוע קיים פער בין מחיר הדירה המוצע, לבין מחיר שרושם השמאי? שמאי מקרקעין, מתייחס פעמים רבות, רק לשווי של הנכס. השמאי אינו מתייחס לסביבה של הנכס. אולם, פעמים רבות, מחיר הדירות גבוה בגלל הסביבה.
ניקח לדוגמא את העיר ירושלים. יש בעיר שכונות יקרות יותר, ויש שכונות יקרות פחות. פעמים רבות, לנכסים עצמם, תהיה אותה איכות. אבל, הסביבה תהיה שונה. לדוגמא: בשכונות כמו קטמונים ומלחה, מחירי הדירות יהיו זולים יותר. לעומת זאת, דירה ישנה בעלת נתונים זהים בשכונת קריית משה תהיה יקרה יותר במחיר המוצע. מדוע? בגלל הסביבה. ככל שהסביבה תהיה איכותית יותר, כך מחיר הדירות המוצע, יהיה גבוה יותר.
מחיר דירה- עניין של הצע וביקוש! לפעמים, הסביבה משפיעה גם על הצע וביקוש. לדוגמא. בשכונות כמו קטמונים, רסקו, ומלחה, יש פחות ביקוש. לכן, מחירי הדירות המוצעים יהיו נמוכים יותר. לעומת זאת, בשכונת קריית משה בירושלים יש ביקוש מאוד גבוה לדירות, ולכן גם דירות ישנות עם עובש, עלולות להימכר לעיתים במחיר גבוה מאוד, למרות שהשווי האמיתי שלהן נמוך יותר.
לפעמים, דווקא שמאי מקרקעין, מגלה בעיות נסתרת בנכס.
לפעמים, דווקא שמאי מקרקעין, יגלה בנכס בעיות נסתרות. למשל, רטיבות סמויה. במצבים אלו, הקונה המתעניין, יכול לגלות שכמעט ביצע עסקה לא משתלמת עבורו. פעמים רבות, עלות תיקון הצנרת, הופכת עסקת נדל"ן ללא רלוונטית, או גורמת לבעל הנכס להוריד בסופו של דבר מהמחיר. שווי הדירה, נקבע גם לפי מצב הצנרת.
מדוע כדאי להזמין שמאי מקרקעין פרטי?
פעמים רבות, הבנק עצמו מזמין שמאי מקרקעין בשביל כתיבת הערכת שווי הנכס. אולם, אפשר להזמין שמאי פרטי, ולהביא את הערכת שווי הנכס לבנק. פעמים רבות, משתלם יותר להביא שמאי מקרקעין פרטי. למשל: אם בעל נכס בירושלים מעוניין למכור את הנכס, מומלץ לו להזמין שמאי מקרקעין בירושלים. השמאי, מכיר את שווי הסביבה, ומחשב אותה בערך הנכס. לעומת זאת, שמאי המוזמן מטעם הבנק, ייתן לנכס ערך נמוך. לכן, שמאי מקרקעין בירושלים, ייתן לנכס ערך גבוה יותר.
בנוסף, שמאי מקרקעין פרטי, יבדוק גם האם יש בעיות נסתרות בצנרת הדירה, או בעיות משפטיות בנכס. כך, שלפעמים דווקא הצד של הקונה ירוויח.
יניב רפאל- שמאי מקרקעין מומלץ בכל הארץ!
אז אם אתם מחפשים שמאי מקרקעין מומלץ בירושלים ובכל הארץ, כדאי לכם לפנות ליניב רפאל. ליניב, יש ניסיון רב בשמאות, והערכת שווי אמיתי של נכס. כאשר יניב רפאל מבצע הערכת שווי נכס- הוא בודק לעומק את מצב הצנרת של הדירה, ומחפש בעיות נסתרות. בנוסף, הוא מחשב גם את ערך הסביבה, ובכך מעלה לפעמים את שווי הנכס. יש בעיה משפטית בנכס? יניב רפאל יגלה זאת! ולכן, בחרו מועצות מקומיות, וחברות בניה, לעבוד עם יניב רפאל.
על הערכת שווי נכס לא מתפשרים. צלצלו עכשיו, וקבלו הערכת שווי נכס מקצועית ומדוייקת.
עוד באתר: שי- לי טרסר נויהאוז
