היטל השבחה והיטלים נוספים במקרקעין

אתם מוכרים את דירתכם ברווח גדול וחושבים שהגעתם אל המנוחה ואל הנחלה. רק שבדרך שכחתם לקחת בחשבון את חלקה של המדינה בעסקה. כאשר מוכרים דירה חלים תשלומים למדינה בדמות: היטל השבחה, מס שבח ומס מכירה. היטל השבחה הוא תשלום חובה המוטל על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. התשלום חל על עליית שוויו של מקרקעין עקב מתן הקלה, אישור לשימוש חורג מהמטרה העיקרית שהוגדרה לנכס או אישור תכנית בניין עיר.

חישוב היטל השבחה

שיעור היטל השבחה הינו מחצית מגובה ההשבחה כפי שמוערכת על ידי שמאי מטעם הוועדה המקומית. כלומר,היטל ההשבחה חל על ההפרש בין שווי של הנכס במצבו החדש לעומת שוויו הקודם בטרם התבצעה ההשבחה.

נניח ואושרה תכנית לתוספת חדר חדש על הגג בבניין קיים בתל אביב, חדר שהעלה את ערך הנכס ב80,000 ש"ח. גובה היטל ההשבחה יהיה כמחצית מהסכום, 40,000 ש"ח. סכום זה נקבע ביום אישור התכנית ויוצמד למדד המחירים לצרכן או לתשומות הבנייה (הנמוך מביניהם). במועד במימוש ( מועד מכירת הנכס או המועד בו הוצא היתר בנייה) תדרש חובת התשלום.

פטור מהיטל השבחה

החוק בישראל מאפשר קבלת פטור מהיטל השבחה במקרים רבים ולשם כך כדאי לשכור שירותיו של איש מקצוע. נחזור לדוגמתנו גם תוספת חדר בבניין מגורים בתל אביב – נניח ובניין המגורים הוגדר באזור שיקום שכונות בעיר יהיה זכאי הבעלים לפטור מהיטל השבחה. לצורך כך, כדאי לקבל את שירותו של שמאי מקרקעין בתל אביב עם נסיון והבנה בתחום המגורים ובכל סעיפי החוק.

מס שבח

מס שבח הינו מס המשולם על רווחים שנוצרים ממכירת נכס. המס חל על ההשבחה שחלה בנכס ובמילים פשוטות על הרווח בעת מכירתו של הנכס. הרווח מחושב כהפרש שבין מחיר בו נקנה הנכס לבין המחיר בו הוא נמכר. ממס השבח ניתן להפחית את הוצאות רכישת הדירה והשבחתו של הנכס כגון: הוצאות על שיפוצים, מס רכישה, שכר מתווך (עד גובה מסוים) ומיסים שונים. יתר על כן, תיקונים שנעשו בחוק הופכים את החישוב אודות מס השבח למורכב וקובעות תשלום דיפרנציאלי עבור שנים מסוימות.

פטור ממס שבח

זכאות לפטור ממס שבח ניתנה באופן גורף עד שנת 2014 לכל מי שהיה בעלי דירה ששימשה למגורים לתקופה של 4 שנים לפחות, בנייתה נסתיימה והיא בבעלותו של אדם פרטי. בשנת 2014 שונה החוק והוטל מס שבח ליניארי שחל רק על התקופה שמשנת 2014 והוא חל באופן יחסי על כלל התקופה בה היה מצוי הנכס בידי הבעלים. התבלבלתם? לשם כך מסתייעים בבעלי מקצוע שיבחנו את האפשרויות לבקשת פטור ויחסכו כספים רבים למבקשים.

לסיכום

אם אתם חושבים למכור או לקנות דירה כדאי שתדעו שיש לכם שותפה לעסקה והיא המדינה. כדאי להתנהל במקצועיות וביסודיות ולנצל את כל סעיפי החוק על מנת להקטין או לבטל את חלקה של המדינה בעסקה ולשם כך צריך להכיר את פרטי המקרה הייחודים לכל נכס ולכל בעלים. זכרו כי ניתן לקבל פטורים ממס שבח והיטל השבחה או להקטין את החבות במס. גם כאשר מחויבים בתשלום יהיה אפשר להפחית את המס בעזרת קיזוז ההוצאות.